Für Eigenheimbesitzer und -besitzerinnen stellt sich irgendwann die Frage, was mit ihrer Immobilie nach ihrem Todgeschehen soll. Das Erben und Vererben von Immobilien birgt neben emotionalen Aspekten auch viele rechtliche und finanzielle Fragen. Seit dem Jahr 2023 gibt es wichtige Neuerungen, insbesondere im Bereich der Immobilienbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer. Christopher Schulz, Leiter Immobilienvermittlung der Sparkasse Vorderpfalz, erklärt: "Die Veränderungen bei der Wertbestimmung von Immobilien gehen auf das Bewertungsgesetz zurück. Dadurch werden Immobilien nun steuerlich deutlich höher bewertet als zuvor."
Höhere Steuerlast durch neue Bewertungsregeln
Die neuen Bewertungsregeln basieren auf dem Bewertungsgesetz und führen zu einer höheren Steuerlast für Immobilien. Obwohl die Bewertungsmethoden (Ertragswert/Sachwert) grundsätzlich unverändert bleiben, wurden Bewertungsfaktoren wie die Nutzungsdauer angepasst, was zu einem insgesamt höheren Immobilienwert führt. Als Ergebnis werden die Steuerfreibeträge schneller aufgebraucht.
Erbschafts- und Schenkungssteuer: Freibeträge und deren Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad
Die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die an den Fiskus gezahlt werden muss, hängt laut Gesetz vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Engere Verwandte profitieren von höheren Freibeträgen, auf die sie keine Steuern zahlen müssen. Zum Beispiel gelten Freibeträge von 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkelkinder. Auch das Gesamtvermögen des Erblassers und die entsprechende Erbschaftssteuerklasse spielen eine Rolle. Wenn der Wert der geerbten Immobilie innerhalb des Freibetrags liegt und kein weiteres Vermögen hinzukommt, das den Freibetrag überschreitet, ist keine Erbschaftssteuer für die Immobilie fällig - unabhängig davon, ob der Erbe dort einzieht oder nicht.
Steuerfreie Erbschaft von Familienheimen: Bedingungen und Ausnahmen
Martin May, Leiter Generationenmanagement der Sparkasse Vorderpfalz, betont: "Die gesetzlichen Regelungen ermöglichen es Ehegatten und Kindern, eine Immobilie über die Freibeträge hinaus komplett steuerfrei zu erben, wenn es sich um das Haus oder die Wohnung handelt, in dem der Erblasser bis zu seinem Tod seinen Hauptwohnsitz hatte - das sogenannte 'Familienheim'". Diese Steuerfreiheit ist jedoch an bestimmte Bedingungen geknüpft: Die Erben müssen das Haus nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang als Hauptwohnsitz nutzen und laut Gesetz "unverzüglich" einziehen, also ohne schuldhaftes Zögern. In der Rechtsprechung hat sich hierfür eine Frist von sechs Monaten etabliert. Für Kinder und gegebenenfalls Enkelkinder sind jedoch nur 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Größere Immobilien müssen anteilig versteuert werden, sofern die Freibeträge bereits ausgeschöpft wurden. Die Größe des Wohnhauses spielt für Ehegatten hingegen keine Rolle.
Finanzierungsmöglichkeiten bei Erbschaftssteuer
"Falls Erbschaftssteuer anfällt, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, die Steuerschuld beim Finanzamt in Raten zu begleichen", erklärt Christopher Schulz. "Die Aufnahme eines Kredits ist in diesem Fall oft einfacher als gedacht, da die geerbte Immobilie als Sicherheit dient, insbesondere wenn das Haus schuldenfrei ist."
Schenkungen zu Lebzeiten: Steuergünstige Übertragung von Immobilien
Um eine Immobilie bereits zu Lebzeiten steuergünstig an die Erben zu übertragen, ist es wichtig, frühzeitig mit der Planung zu beginnen. Das Eigenheim kann beispielsweise durch eine Schenkung an eine gewünschte Person übergeben werden. Wenn die selbstgenutzte Immobilie beispielsweise an den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen wird, fällt keine Schenkungssteuer an und es gilt auch nicht die zehnjährige Behaltensfrist. Bei einer Schenkung an ein Kind beträgt der Freibetrag wie im Erbfall 400.000 Euro. Bei Schenkungen werden die Steuerfreibeträge alle zehn Jahre erneuert. Es kann daher sinnvoll sein, die Immobilie in mehreren Teilschritten zu übertragen und den ersten Teil rasch zu übergeben und dann alle zehn Jahre weitere Schenkungen durchzuführen.
Doppelter Freibetrag bei geteiltem Eigentum
Ehepartner, die je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen sind, können bei der Vererbung oder Schenkung ihres Eigenheims an ihre Kinder den kompletten Freibetrag für jede Hälfte ausschöpfen. Das bedeutet, dass ein Eigenheim, das beiden Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört, steuerfrei in Höhe von insgesamt 800.000 Euro an ein einzelnes Kind übertragen werden kann.
Wohnrecht und Nießbrauchrecht: Optionen für weiteres Wohnen und wirtschaftlichen Nutzen
Für diejenigen, die ihre Immobilie verschenken und weiterhin darin wohnen möchten, besteht die Möglichkeit, sich lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht zu sichern. Das Wohnrecht gibt dem Übertragenden das Recht, in der Immobilie zu wohnen, während das Nießbrauchrecht zusätzlich den wirtschaftlichen Nutzen der Immobilie sichert, beispielsweise bei der Vermietung des Hauses oder anderer Wohnungen im Gebäude. Das Verkaufen oder Belasten des Hauses ist jedoch nur dem eingetragenen Eigentümer gestattet. Bei Wohn- oder Nießbrauchrecht ist es wichtig, auf einen sicheren Rang im Grundbuch zu achten, insbesondere wenn der neue Eigentümer einen Kredit für das Haus aufnehmen möchte.
Unverbindliches Planungsgespräch mit den Sparkassenexperten
Marin May und Christopher Schulz, Experten für Generationenmanagement und Immobilienvermittlung bei der Sparkasse Vorderpfalz, bieten Interessenten ein unverbindliches Planungsgespräch an, in dem individuelle Möglichkeiten und Strategien besprochen werden können. Dieses kostenlose Orientierungsgespräch steht allen Interessierten offen, unabhängig vom Verwandtschaftsgrad oder der Vermögenssituation. Martin May und Christopher Schulz betonen: "Wir möchten sicherstellen, dass jeder die Möglichkeit hat, seine Fragen zu stellen und sich über die steuergünstige Übertragung von Immobilien zu informieren. Egal ob man bereits konkrete Pläne hat oder noch am Anfang steht." Kontakt: Martin May: Telefon: +4962159923240 / E-Mail:martin.may@sparkasse-vorderpfalz.de und Christopher Schulz: Telefon: +4962159924235 / E-Mail:christopher.schulz@sparkasse-vorderpfalz.de.
Christopher Schulz Leiter Immobilienvermittlung der Sparkasse Vorderpfalz betont: "Die Veränderungen bei der Wertbestimmung von Immobilien gehen auf das Bewertungsgesetz zurück. Dadurch werden Immobilien nun steuerlich deutlich höher bewertet als zuvor."
Martin May, Leiter Generationenmanagement der Sparkasse Vorderpfalz, betont: "Die gesetzlichen Regelungen ermöglichen es Ehegatten und Kindern, eine Immobilie über die Freibeträge hinaus komplett steuerfrei zu erben, wenn es sich um das Haus oder die Wohnung handelt, in dem der Erblasser bis zu seinem Tod seinen Hauptwohnsitz hatte - das sogenannte 'Familienheim'".
